Sondereigentum, was ist das?
Sondereigentum (SE) ist eine vermietete Einheit innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG).
Also eine Wohnung oder Garage/Gewerbeeinheit in einem Objekt. Dieses Objekt wurde durch eine Teilungserklärung in verschiedene Teileinheiten aufgeteilt wurde, und ist damit eine WEG.
Da die WEG das Ganze bildet und das Sondereigentum von einem Eigentümer, nur ein Teil des ganzen Objektes ist, richten sich die Bedingungen für diese SE-Einheit natürlich nach der WEG und deren Gemeinschaftsordnung, sofern es die SE-Einheit betrifft.
Was heißt das genau?
Da wie oben beschrieben, die WEG durch die Teilungserklärung und mitunter auch eine Gemeinschaftsordnung festgelegt und beschrieben wird, ist das auch die Grundlage für die SE-Einheit. Das heißt, gibt es für die WEG Bestimmungen hinsichtlich einer Hausordnung, Regelungen zum gemeinschaftlichen Wohnen, Tierhaltung, Nutzflächen-Zuordnung oder gar Sondernutzungsrechte, so gelten diese auch für das Sondereigentum.
Dies betrifft auch die Betriebskosten, da diese durch den Gesetzgeber (§ 5-6 WEMoG) für WEG's anders geregelt sind als für reine Mietobjekte.
Denn ist eine Abrechnung nicht korrekt berechnet worden, ist sie mitunter anfechtbar und neben den eventuellen finanziellen Einbußen kommen manchmal noch Gerichtskosten obendrauf. Verliert ein Eigentümer vor Gericht, trägt er die Kosten vom Gericht und Mieter auch noch.
Noch ein Grund durch einen professionellen Hausverwalter, vom Mietvertrag über die Abrechnung und eine eventuelle Neuvermietung alles erledigen zu lassen. Denn selbst bei einer Anzeige bzw. Exposé hat der Gesetzgeber Vorschriften zu den Angaben gemacht, die es einzuhalten gilt.
Die Art der Berechnung bei den Betriebskosten (meist Nebenkosten genannt) hat der Gesetzgeber genau vorgegeben (was, wann in welchem Zeitraum abgerechnet werden kann). Darauf ist z.B. dann in einem Mietvertrag entsprechend einzugehen, wenn eine Wohnung vermietet werden soll.
Es können allerdings auch bei den auferlegten Pflichten für den Eigentümer, daraus auch andere Pflichten für den Mieter entstehen (Hausordnung, Verkehrssicherungspflicht, Abrechnung etc.).
Vermieter von SE-Einheiten müssen wissen, dass sie hier eine besondere Informationspflicht gegenüber dem Mieter haben.
Deshalb ist meist ein Mietvertrag für SE-Einheiten etwas anders als für reine Mietobjekte.
Aus diesem Grund sollte auch bei SE-Wohneinheiten ein professioneller Verwalter die Aufgaben für eine Mietwohnung komplett übernehmen. Denn es ist nicht nur eine Frage, wie wird eine ordentliche und rechtssichere Abrechnung erstellt. Ein Verwalter für SE-Mieteinheiten übernimmt ja auch eine gewisse Haftung z. B. für den Mietvertrag, die Abrechnung der Betriebskosten, Versicherungsfälle, falls mal etwas passiert und vieles mehr. Weiteres wird im unteren Teil noch weiter aufgelistet.
Kosten Sparen und den Verwalter nur die Abrechnung machen lassen?
Darauf wird sich kaum ein seriöser und professioneller Verwalter einlassen, es sei denn zu einem eigentlich sehr hohen Preis, da auch das Haftungsrisiko mit abgedeckt werden muss. Denn wie oben beschrieben, haftet er ja auch für die Abrechnung gegenüber dem Eigentümer/Vermieter und indirekt dem Mieter. Das kann er aber nicht, wenn nicht alle Steuermöglichkeiten in seiner Hand liegen. Da der Zeit- und Kosten-Aufwand für die Abrechnung einen großen Teil ausmacht ist es auch für den Eigentümer kein wirklich gutes Kosten / Nutzen Verhältnis, bekommt er doch für ein wenig mehr, deutlich mehr Leistung und ist selbst wesentlich mehr entlastet.
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